案件基本情况:
　　认为开发商销售的住宅小区商品房在交付使用时没有达到宣传彩页上注明的绿化率达40％等标准，江苏省徐州市市民米先生将江苏省某房地产开发有限公司告上法庭。
　　2004年7月，被告房地产开发有限公司在销售时曾制发住宅项目的宣传彩页及售楼专刊。宣传彩页上注明:“占地74亩……绿化率40％……2.5万平方米的坡地式绿化林荫带营造的植物园……五大主题景观带，曲径通幽的设计风格……近万平方米的绿色健身休闲广场。”售楼专刊上注明:“保证广告宣传内容与实际一致。经有关部门认定属虚假广告的，退款退息或按已付房价款的3％赔偿”。
　　2004年7月，原告米先生与被告签订商品房买卖合同一份，约定被告应于2005年8月31日前交付商品房。2006年4月18日，原告在被告处办理收房手续，发现小区绿化率未达40％、无五大主题景观带、无近万平方米健身休闲广场、无2.5万平方米坡地式植物园等。
　　原告米先生认为，被告违反合同约定、不履行约定的交房标准，故诉至法院要求被告继续履行约定的交房标准，并给付不符合这一标准应承担的违约金人民币5784.9元；给付逾期交房违约金人民币8460.42元，并将违约金继续计算至此商品房达到承诺的交房标准时止；赔偿因没有按照约定建好五大主题景观带等室外景观所造成的房屋价值损失1.5万元。
　　被告辩称，原告诉讼请求无事实和法律依据:小区绿化已达到40％、五大主题景观带正在施工、现在已经竣工3个，而交付给原告的商品房已经过有关部门的验收，说明其是符合法定交房标准的；原告要求给付的逾期交房违约金数额过高，超出了合同约定；原告要求赔偿因没有按照约定建好五大主题景观带等室外景观所造成的房屋价值损失无事实和法律依据。
　　徐州市鼓楼区人民法院经审理认为，确认被告是否存在交房不符合约定标准的违约行为，首先要确定被告应履行何种的交房标准，这涉及到对关于被告制发的宣传彩页、售楼专刊性质的认定。
　　法院认为，在本案中，被告在宣传彩页上注明绿化率40％、2.5万平方米的坡地式绿化林荫带营造的植物园、五大主题景观带、近万平方米的绿色健身休闲广场等，这些是对交房标准及小区基础设施做出的允诺，这种允诺或以方位或以数字予以表述，具体、明确、客观，不会引起理解的歧义。而原告正是看到被告的以上宣传内容、基于对被告的信任而与被告订立的买卖合同，且被告同期所售房屋的基价要高于相似地段房屋的基价，其允诺内容影响到了房屋的销售价格。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，以上允诺即使未被写入《商品房买卖合同》，也应视作合同的内容。
　　根据庭审查明的事实可知，在原告、被告交接房屋钥匙时，此小区存在绿化率未达40％、五大主题景观带没建设完毕等现象。因此，被告行为构成了违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告按已付房价款3％的标准支付违约金5784.9元等诉讼请求是符合合同约定的，应予以支持。
　　被告是否应赔偿因没有建设景观而对原告房屋价值造成的损失，首先涉及到环境对房屋价值有无影响的问题。法院认为，环境是人们选择住宅时要考虑的一个重要因素，环境会影响到人们居住的质量，进而影响到住宅的商业价值。环境影响房屋价值，是人们较普遍的认识。在本案中，被告在宣传资料中着力宣传其欲打造五大主题景观带、40％的绿化率等景观，也系出于此目的。所以，原告的此项诉讼请求在一定条件下(即诉请房屋价值损失大于被告承担的“已付房价款的3％”违约金的部分)是合理的，但因其没有提供能证实此项损失的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，故对此诉讼请求不予支持。
　　徐州市鼓楼区人民法院判决被告一次性向原告支付房屋不符合约定(未达到销售广告、宣传资料承诺的交房标准及景观环境的承诺)违约金人民币5784.9元、逾期交房违约金人民币4435元；驳回原告要求将逾期交房违约金计算至此房达到承诺的交房标准时止的诉讼请求；驳回原告要求将被告赔偿因没有建五大主题景观带等室外景观所造成的房屋价值损失1.5万元的诉讼请求等。
　　案件解析:
　　环境条件对房地产价值的影响度到底有多大，怎样评估房地产价值增益或减损程度，目前我国尚未有可遵循的专业评估规范。在目前的条件下，在此案中，法院虽然认定原告的此项诉讼请求具有合法、合理性，但因其没有提供能证实损失数额的证据，只能根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定以证据不足对此项诉讼请求不予支持。
　　开发商单项允诺难量化
　　开发公司在销售房屋时，常常利用广告媒体对所售商品房的外在特征或质量等进行说明、允诺，而且多数情况下拒绝将这些说明、允诺写入商品房买卖合同中。如果开发商交付的商品房与这些说明、允诺不符，其是否应承担法律责任、承担何种的法律责任。
　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同的，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
　　在生活中，许多开发商对其开发、销售的商品房及其相关设施的说明、允诺非常具体、明确，买受人正是基于受这些说明、允诺的引诱而订立买卖合同的。明确的说明、允诺即使未被写入商品房销售合同，也应视为合同内容。最高人民法院《解释》规定:“说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。”但实际上，关于房屋价格的确定，现实生活中商品房销售实行“一价清”，商品房通常是一个总价，很少有人会关心开发商的某项允诺对应多少价钱。因此一旦形成诉讼，开发商是肯定不会就此举证的，若由买受人举证说明允诺是如何影响房屋价格的，显然是勉为其难，反而不利于保护弱势的买受人。
　　环境对房屋价值影响难判断
　　本案焦点之一在于被告是否应赔偿因没有履行建设五大主题景观带、植物园等景观的承诺而对原告房屋价值造成的损失，这涉及到环境对房屋价值有无影响的问题。
　　环境对人的影响是极为重要的，尤其是近些年人们对良好的居住环境更有着迫切的渴求，任何人都不愿意生活在有污染的环境中。时下流行的就是“宜居”的概念，宜居城市、宜居社区等正成为房地产市场的关键词。所以，开发商热衷于宣传其开发项目所处的良好环境，或以山水湖泊为邻，坐拥优美的自然景观，或努力建设人造水面、人造瀑布、植物园林等以增加吸引力。
　　环境正日益成为人们选择住宅时要考虑的一个重要因素。所以，环境会影响到人们居住的质量，进而影响到住宅的商业价值。处于恶劣环境中的房地产与处于优美环境中的房地产有不等同的价值，即使它们的建筑标准、建筑质量、建筑材料等条件是一样的。现实生活中不乏环境影响房屋价值的实例。
　　在本案中，衡量环境条件对房屋价值的影响程度是个专业性很强工作，不宜由法院行使自由裁量权予以确定。
　　随着民众对居住环境的重视、生活中因环境问题引发的纠纷日益增多，建立环境影响评估的技术规范是迫在眉睫，建议房地产估价管理机构应积极借鉴其他国家的先进经验，出台相关的评估规范，以适应人们量化环境因素对房地产价值影响的客观需求。
　　(作者单位:江苏省徐州市鼓楼区人民法院)