民宅商用也就是“住改商”现象在全国范围内普遍存在，近年来，由“住改商”引发的环境相邻矛盾也日益增多。今年10月1日《物权法》即将施行，它将对解决“住改商”带来的环境相邻关系带来怎样的影响，记者就此采访了中国政法大学民商法学教授李显冬。
　　李显冬认为，“住改商”问题的关键还是权利本位或团体本位、社会本位的问题。《物权法》第七十七条的规定找到了一个权利行使的协调点，就是在契约自由、意思自治的前提下，以团体本位为核心来解决这一问题。
　　针对《物权法》第七十七条规定，李显冬认为，这条规定适用于建筑物的用途为住宅的情况时，并没有禁止业主把住宅改变为经营性用房，而是暗含了一层意思，只要法律、法规和管理规约允许，或具有利害关系的业主同意，住宅还是可以变为经营性用房的。
　　李显冬认为，《物权法》第七十七条的规定包含了两层含义。首先，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅擅自改变为经营性用房，故可以看出，《物权法》并没有规定，凡住宅就一定不能用作经营性用房。而其第二层含义则是，业主如要将住宅改为经营性用房，除了遵守法律、法规、管理规约的规定外，还应当经由利害关系业主同意，这完全体现了民法上的“契约自由、意思自治”的原则。如果原来是居民用房，业主想改为商业用房，此时不仅是业主自身的问题，还涉及到多元主体，即相邻的其他业主，还有物业管理，所以法律必须要予以规范。
　　李显冬指出，民法经历了一个从“义务本位”向“权利本位、团体本位、社会本位”发展的历程。传统民法强调作为社会中的一员，对社会承担的责任，这是义务本位。而在商品经济下，更多的是强调权利本位。如买了这套房子，就拥有了所有权，可以占有、使用、收益、处分。但是民事权利的行使不得违反法律、法规的规定，不得侵害他人的合法权益。一旦把居民住房改为经营用房，无疑就可能会影响到四邻的利益，这时候就有必要对其进行限制。因此，
　　法律和很多地方法规都规定“住改商”一定要经过批准或相关行政许可。
　　他介绍说，民法逐渐向前发展，现在就到了“团体本位”和“社会本位”阶段，在商品交换社会中，大家的地位都是平等的，要取得一定利益，就要付出一定代价。现在我们讲求团体本位，就小区而言，只有小区的最大多数人的最大利益才是正当的，而一般意义上说，法律、法规、小区的管理规约是基于小区最大多数居民的最大利益来形成的。所以即使是普通的住宅用房，也存在相邻关系问题，不能发出噪声，不能影响他人的生活，这就是民法的基本原则。
　　谈到利害关系业主范围的界定时，李显冬说，传统观念认为，利害关系是指东南西北四至，但现在随着建地使用权的发展，民法学界提出了地上空间权和地下空间权的概念，现在利害关系的范围已经更宽泛了，还包括楼上和楼下应是“六至”了。
　　这条规定实施起来会遇到那些问题呢？李显冬说，以前没有这条规定，别人买了房子用来经商，周围居民有意见也没办法。而现在《物权法》已经规定了，要征得利害关系业主的同意。事实上，有些业主可能和开发商说好了，允许其开店才买的这套房子，他与开发商的关系与他和其他业主的关系是两种不同的法律关系。前者属于合同关系，可以由当事人自行约定，遵循契约自由、意思自治原则；后者是一种相邻关系，由法律明确规定，遵循法定原则。原来与开发商签订的合同，开发商同意作为经营性用房，现在邻居不同意，这就会引起纠纷。但任何人行使自己的民事权利，不得侵害他人的合法权利。如果双方能够达成协议，比如产生噪声一方通过换上噪声小的设备或帮受害一方安装双层玻璃来降噪，还是可以按照契约自由、意思自治来解决。